貴方は住宅が欲しいと思ったとき、持ち家にされますか、賃貸にされますか？
持ち家が欲しいと思ったとき、新築が良いですか、中古住宅が良いですか？
家族構成、利便性、予算など家を取得するときの与条件は沢山ありますね。
新築でなく、中古住宅が良いと判断されたとき、迷われるのは中古であるが故、
この家大丈夫かな？雨漏りはしないかな？近所に変わった人居ないかな？
地震の時倒れないかな？シロアリに食われていないかな？
水道管・排水管は腐ってないかな？等々、見た目だけで判断して良いか不安になりませんか？
現在の日本国内での中古住宅の売買においては築年数と、見た目だけで判断して購入するしか方法がありませんでした。
どうですか？何かおかしいと思いませんか？
中古で販売されるとき、通常は水回りの設備機器は綺麗な物に交換され、壁紙は貼り替えられ外壁も塗り替えられて、いかにも綺麗に見せて販売されます。
しかし、設備機器は綺麗だが水道管は交換されていなくて錆で細くなりいつ裂けても良い状況だったり排水管も排水の傾斜がおかしくなり溜まっていたり。
壁紙も一見綺麗に見えるが実は壁内に断熱材が無くカビが発生していたり、外壁も綺麗に見えるが実は雨漏りやシロアリにやられて壁がヒビだらけであったり。
つまり、見た目だけではわからない重要な部分が何もわからず中古住宅を購入してしまうのが通常なんです。
しかし、政府も諸事情から中古住宅を市場に流通させなくてはいけないことに気づきました。
新築同様に国民が中古住宅を購入する際も、外れくじを引かないように、いろいろな制度を推し進めてきました。
私たち、設計・施工の立場で関われることは。
中古住宅の購入前のインスペクション（建物現況調査）を行うことで不具合が発見された 場合でもその箇所を改良するのにいくら掛かるのか、又は改良をしなくても良いのかなどの判断の 資料になるわけです。
ただしインスペクションにもグレードがあります。
昨年度より国土交通省により作成された「既存住宅インスペクション・ガイドライン」は一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会が技術者を講習資格を与えガイドラインに基づいて
一定のスキルを持った建築士が目視の範囲で売り手の立場でもなく、買い手の立場でもなく第3者的立場で現況をインスペクション仕様という制度が運用されています。
いわゆる簡易インスペクションとか第1段階インスペクションと言うレベルです。
日本では行われていなかった調査という制度は今まではなかった制度なので買い手にとっては判断基準として、重要な内容だと思います。
しかしこの制度、前述したようにあくまでも目視の範囲ですので、建築の専門家の立場としてはかなり不安です。
私どもは耐震診断や劣化調査なので天井裏に潜ったり、床下に潜ったりと危険も伴うような調査を行っております。
事実そこまでやらないと、何も判断できないというのが実感です。
それでは、実際中古住宅を購入しようと思ったらどこにインスペクションの依頼をしたらいいの？
インスペクションを実施しているのは。
まずは住宅に詳しい建築士でもちろん住宅瑕疵担保責任保険協会の講習会を受け資格を持っている方が条件でしょう。
こちらで検索 http://www.kashihoken.or.jp/inspection/search.php
住所だけでも検索できます。
そのほか、不動産団体が行っている民間団体の日本ホームインスペクターズ協会などもあります。
しかし、住宅の性能・価値向上のためのリノベーションを行う場合のインスペクションについては、国土交通省により作成された「既存住宅インスペクション・ガイドライン」によって調査したからと言ってリノベーションのための調査資料には全くなりません。
もっと高度なインスペクションが必要になります。
まずは、建物がどれだけ傷んでいるかが重要です、見た目ではわからない雨漏り・漏水による腐れ、シロアリによる蟻害は見落とすと大変な出費となります。
そのためには床下・天井裏に潜ったり、場合によっては内壁や外壁を一部はがして調査を行います。
また同時に行う耐震調査・診断も必要になります。
このような高度なインスペクションは建築士であれば誰でも出来る物ではありません、戸建ての木造住宅であれば 長年木造住宅の設計・施工・リフォームに携わったっている大工・建築士である事が重要です。